Конференция состоялась 19 мая на Нижегородской ярмарке в рамках Российского архитектурно-строительного форума. Организаторы: журналы National Business и «Строительный Эксперт» при поддержке министерства строительства Нижегородской области. Партнером мероприятия выступил Пешеланский гипсовый завод.
Ее участники, руководители органов государственной власти, строительных и риэлторских компаний, представители финансовых структур, общественных организаций, средств массовой информации обсуждали возможности увеличения ввода жилья в регионе за счет сокращения административных процедур и развития ипотечного финансирования.
Органы власти должны освободить застройщиков от излишних административных барьеров и расходов на исполнение несвойственных им функций и вместе работать над выбором более экономичных технологий и материалов, которые бы по цене и качеству устроили население
Открыл конференцию Владимир Челомин, министр строительства Нижегородской области.
— Я бы не хотел в разговоре о состоянии дел в строительном комплексе региона оперировать словом «кризис», — с такого утверждения министр начал выступление, которое было посвящено перспективам ввода жилья в 2015-м и последующие годы.
По мнению В. Челомина, задача, которую предстоит в этом году решить нижегородскому строительному комплексу — сдать 1620 тыс. кв. м, что составляет около 2,5—3% прироста к уровню прошлого года, — вполне выполнима.
Первые четыре месяца 2015 года показывали, что, несмотря на все проблемы, динамика в строительстве положительная.
Область обладает необходимым земельным ресурсом для того, чтобы вводить более 2 млн кв. м жилья ежегодно. Уже в 2016 году, по утвержденным Минстроем РФ показателям, предстоит сдать жилья на 300 тыс. кв. м больше, чем в текущем году, то есть 1950 тыс. кв. м. Для такого результата нужна определенная подготовка, которая сейчас и ведется сразу в нескольких направлениях.
Первое из них — программа «Жилье для российской семьи», которая стартовала в этом году. В рамках этой программы предстоит ввести порядка 320 тыс. кв. м за два с половиной года. Основной объем ввода придется на 2017 год, когда необходимо будет сдать не менее 200 тыс. В этом году мы должны сдать 20 тыс. кв. м, а на будущий год, по моим оценкам, должно быть не менее 100 тыс. кв. м. Это позволит выйти на те базовые показатели, которые были названы.
Второе направление — программа расселения жителей аварийного фонда в соответствии с ФЗ № 185. Если в начале ее осуществления, в 2013 году, было сдано 5,8 тыс. кв. м, то в прошлом году был сделан солидный прорыв и введено уже 68 тыс. кв. м. В нынешнем году планируется ввести 72 тыс. кв. м, и этот показатель также, безусловно, будет выполнен. Программа будет продолжена до 2018 года, и в последущие годы предстоит ввести около 300 тыс. кв. м, то есть примерно по 75 тыс. кв. м ежегодно.
Даже только эти две программы могут обеспечить прирост примерно в 250—300 тыс. кв. м жилья ежегодно к общему объему его ввода в рамках коммерческой и государственной застройки.
Задача власти состоит в том, чтобы обеспечить каждого желающего застройщика участком земли, при этом, естественно, учитывая его реальный потенциал. Спрос на жилье по-прежнему есть. Но, безусловно, предстоит работать над тем, чтобы снижать и себестоимость строительства, и стоимость квадратного метра на рынке.
Сейчас наш регион стал лидером по стоимости квадратного метра в ПФО, да и в пятерку регионов РФ с наиболее дорогим жильем он тоже входит. Но это не то лидерство, которым стоит гордиться.
Органы власти должны освободить застройщиков от излишних административных барьеров и расходов на исполнение несвойственных им функций и вместе работать над выбором более экономичных технологий и материалов, которые бы по цене и качеству устроили население. Тогда себестоимость квадратного метра до 25 тыс. рублей (без учета стоимости магистральных сетей) вполне может быть реальной. А если слегка поумерить аппетиты застройщиков, то вполне можно сравняться с цифрами программы «Жилье для российской семьи», то есть до 40 тыс. рублей за метр. Это та цена, которая привлечет дополнительное количество покупателей и тем самым сделает жилищный рынок более активным, а значит, даст возможность для развития строительного комплекса.
В заключение министр строительства отметил тенденцию рынка, которая наблюдалась и в годы предыдущего кризиса, когда многие застройщики снижают свою дельту (ведь «на склад» не построишь). И это при том, что в первом квартале произошел серьезный рост цен на стройматериалы, причем зачастую совершенно необоснованный. Но есть признаки того, что сегодня и здесь все понемногу возвращается в нормальное русло. К тому же тенденция к снижению ключевой банковской ставки позволяет надеяться, что вновь в полной мере заработают механизмы ипотечного кредитования. А это даст устойчивую основу для жилищного строительства.
Александр Бодриевский, директор департамента градостроительного развития территории Нижегородской области, подробно остановился на том, как работает механизм Дорожной карты и заложенная в нем возможность сокращения административных процедур. Это тоже один из путей увеличения ввода жилья в строительстве.
Основные положения Дорожной карты, как подчеркнул Бодриевский, регламентированы требованиями Градостроительного кодекса. В документе четко прописана последовательность шагов, которые должен выполнить застройщик, чтобы в течение десяти дней получить разрешение на строительство.
Для осуществления единой региональной политики в строительстве полномочия по принятию большинства решений сконцентрированы в правительстве области. Это должно облегчить положение инвесторов, которые знают, куда обращаться и с кого требовать. Вместе с тем нередко приходится сталкиваться с ситуацией, когда строители, получив земельный участок, не спешат с началом работ. Если взглянуть на карту Нижнего Новгорода, то окажется, что все участки распределены, а строительство идет не везде.
Существует немало разрешений на строительство, которые выданы еще семь-восемь лет назад и регулярно продлеваются, естественно, по весьма уважительным причинам. Однако вступившие недавно в действие поправки в строительное и земельное законодательство дают сегодня право выдавать разрешение на строительство сроком на три года с возможностью продлить его действие только еще на год. Затем, если работы так и не начаты, участок подлежит изъятию. В ближайшее время по поручению губернатора пройдет совещание, на котором будет проанализирована сложившаяся ситуация и сделаны необходимые выводы. Такой — более жесткий — подход активизирует оборот земли и даст новый стимул строительству.
Дмитрий Кузин, президент некоммерческого партнерства, президент СРО НП «Объединение нижегородских строителей», координатор НОСТРОЙ по Приволжскому федеральному округу, посвятил свое выступление теме «Изменение законодательства о саморегулировании в строительстве и перспективы их влияния на отрасль».
Он отметил, что высокая цена квадратного метра жилья в регионе сама по себе ничего плохого не означает и лишь отражает уровень платежеспособного спроса населения. А поскольку по статистике, 90% жилья строится в рынке и находится в свободной продаже, то и определяется она рыночными условиями. Поэтому цена регулируется спросом и предложением. И для того, чтобы снижать цену квадратного метра, нужно повышать предложение, тогда на это отреагирует и цена.
В том же, что касается административных барьеров, то, по мнению Кузина, неверно брать за показатель сроки выдачи разрешения на строительство. Это всего лишь частичка, и не в ней сегодня проблема: часто все действительно решается в 7—10 дней. Речь должна идти о строительно-инвестиционном процессе как таковом: это получение земельного участка, расселение аварийных домов. То есть как раз от объемов подготовленных земель зависит и ввод жилья. Причем с каждым новым домом возникают и новые проблемы. Поэтому группой специалистов подготовлено для застройщиков своего рода пособие, где описаны все эти процедуры. Подготовлены и законодательные инициативы на разных уровнях — как на федеральном, так и на местном, поскольку решение возникающих проблем зависит примерно поровну от того и от другого.
Рассказал президент СРО НП «Объединение нижегородских строителей» и о новых тенденциях в системе саморегулирования. Закон о нем вступил в силу в 2008 году, с его появлением связывались надежды на очищение рынка от недобросовестных застройщиков. Но, к сожалению, практически одновременно возникла целая индустрия коммерческих услуг, обеспечивающих допуск на рынок в обход действующего законодательства о саморегулировании. Позднее ФЗ № 359 права регулятора были переданы Национальному объединению строителей, проектировщиков и изыскателей, то есть основным регулятором стала сама система, и уже есть примеры отзыва лицензий по инициативе этой организации.
Государство сегодня планирует возложить на саморегулирование ответственность за бизнес, включая безопасность, качество работы и своевременность ввода объектов, то есть за контрактную составляющую деятельности каждого участника строительного рынка. Такой подход широко обсуждается, потому что привлечение общественной организации означает и передачу ей права решать: справится или нет та или иная организация с предполагаемым объемом работ. Эти же положения заложены и в обсуждающемся сейчас новом законе о строительном подряде, где должны быть учтены многие аспекты актуальной практики строителей.
Обратили внимание участники обсуждения и на другую важную особенность регионального рынка жилья в нынешних условиях. В прошлом году в Нижнем Новгороде было введено на 37,9% многоквартирного жилья больше, чем в предыдущем году. Это серьезный объем, который вышел на рынок. Стоимость строительства не снижается, а повышается. Поэтому просто радоваться тому, что в будущем году будет построено жилья больше, чем в этом, преждевременно: от этого цены на жилье не упадут, хотя к концу года их рост и будет минимальным.
Местный вторичный рынок жилья традиционно обгоняет первичный в среднем на 10%. И сегодня средняя цена квадратного метра в Нижнем Новгороде достигла 72 372 руб. (квартальный рост составил 12%). По прогнозам, такой рост до конца года не сохранится и составит 4—5%. Кроме того, рост предложений на вторичном рынке составил 16,7%. Главные игроки здесь — это мелкие собственники, которые решают свои проблемы. По данным риэлторских фирм, в прошлом году половину квартир-студий, на которые возлагаются надежды как на инструмент решения жилищной проблемы, раскупили инвесторы. То есть это жилье прямым путем перешло на вторичный рынок, что неминуемо приведет к повышению цен. При этом сейчас на вторичном рынке фиксируется спад, и он, скорее всего, будет продолжаться. А по теории, подъем в этом сегменте рынка можно ожидать только через 1—2 года после завершения кризиса.
Поэтому не стоит ограничиваться только призывами: «Давайте строить больше жилья, давайте строить его быстрее!»
Всем, наверное, памятен пример Детройта: пока там делали автомобили, город жил, а остановилось производство — и город начал умирать. Рабочие места и объекты социальной сферы — тоже стимулятор покупательной активности. У российских городов уже появились собственные агентства экономического развития. Аналогичные структуры существуют на Западе, поддерживает их предпринимательская среда. Она в первую очередь должна быть заинтересована в получении объективной информации, необходимой для принятия взвешенных решений.
